Vastgoedsector ontkomt niet aan gevolgen coronavirus
De vastgoedsector merkt de gevolgen van de maatregelen om het coronavirus in te dammen. Door thuiswerken staan kantoren leeg en winkels zijn deels gesloten. Distributiecentra hebben het daardoor drukker dan ooit om alle online aankopen te verwerken.
Download het volledige rapport
(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)
Groei vastgoedsector minder hard
De vastgoedsector groeide de afgelopen jaren hard, net als de Nederlandse economie. De vastgoedsector is zeer conjunctuurgevoelig en beweegt mee met de groei van de Nederlandse economie. Wanneer het economisch goed gaat en de werkgelegenheid hoog is, particulieren veel consumeren en bedrijven veel investeren, zal de vraag naar kantoren, winkels, huurwoningen en bedrijfsruimten hoger zijn dan wanneer het economisch slechter gaat. De Nederlandse economie kromp hard in de eerste drie kwartalen van 2020. Dit heeft negatieve gevolgen voor de vastgoedsector, maar de effecten zijn tot nu toe beperkt. De waarde steeg met 5,9 procent in vergelijking met een jaar eerder. Dat is een stuk minder dan de groei in 2019 van 8,1 procent.
In 2020 waren er 9.300 vastgoedtransacties; in 2019 waren dit er nog 11.753. Een daling van 20,9 procent. Het oppervlak van de transacties daalde in 2020 met 44,9 procent j-o-j. Dit betekent dat de meeste transacties die plaatsvinden kleinere gebouwen betreft. Het aantal kantoren dat van eigenaar wisselde daalde in 2020 met 28,7 procent, het aantal bedrijfsruimten met 1,4 procent en het aantal winkels met 30,6 procent. Ook wisselden vooral nieuwere gebouwen van eigenaar, wat past bij de vraag naar nieuwe, duurzame gebouwen.
Huurprijzen in grote steden nemen af
De huren in de vrije sector zijn in het vierde kwartaal van 2020 met 3,7 procent j-o-j gedaald. Dit is het tweede kwartaal dat de huurprijzen dalen in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. De grootste huurdaling was te zien in Amsterdam, waar de huurprijzen met 6,8 procent j-o-j daalden. Ook in het tweede en derde kwartaal van 2020 was er in Amsterdam al een huurprijsdaling te zien. In Amsterdam stegen de huurprijzen de afgelopen jaren hard door veel expats en appartementen die voor Airbnb werden gebruikt. Door de coronapandemie is de immigratie en het toerisme stilgevallen. In de andere grote steden was de huurprijsdaling minder groot dan in Amsterdam. In Utrecht was zelfs nog een lichte stijging van de huurprijzen te zien in het vierde kwartaal.
Buiten de Randstad daalden de huurprijzen in de meeste provincies. De grootste prijsdaling was te zien in Drenthe; die bedroeg 7,2 procent j-o-j. In Gelderland (+1,1 procent) en Overijssel (+2 procent) stegen de huurprijzen nog.
Minder huurtransacties kantoren
Het aantal huurtransacties daalde in Nederland met 18 procent j-o-j. De daling in huurtransacties was in bijna heel Nederland terug te zien, maar was niet evenredig verdeeld over en binnen steden. Dit beïnvloedt mogelijk de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor kantoren daalde in Nederland van 150 euro in 2019 naar 145 euro in 2020. Dit is de eerste daling sinds 2017. Ondanks de landelijke daling steeg de gemiddelde huurprijs in sommige plaatsen nog wel.
De huurprijzen stegen in Amsterdam licht naar gemiddeld 250 euro per vierkante meter in 2020. Ook in Haarlem steeg de gemiddelde huurprijs. In andere plaatsen in Noordwest-Nederland bleven de prijzen gelijk of daalden licht, zoals in Leiden en Haarlemmermeer. In Almere daalde de gemiddelde huurprijs tot onder het niveau van 2018. Buiten Amsterdam ligt het deel kantoren dat op de markt wordt aangeboden ten opzichte van de totale voorraad (huur en/of koop) ruim boven het landelijk gemiddelde.
In het zuiden en zuidwesten van Nederland stegen de gemiddelde huurprijzen in de grotere steden de laatste jaren sterk. Deze ontwikkeling zette in de meeste plaatsen door in 2020. In Den Bosch en Den Haag ligt het deel van het kantorenvastgoed dat op de markt in aanbod is onder het landelijk gemiddelde. In Rotterdam, Eindhoven en Breda ligt dat wel boven het landelijke niveau van 7,3 procent.
In het midden en noordoosten van Nederland stegen de gemiddelde huurprijzen in Utrecht en Zwolle. In Amersfoort, Arnhem en Groningen bleven de gemiddelde huurprijzen stabiel ten opzichte van 2019. In de meeste steden ligt het aantal kantoren in aanbod boven het landelijke niveau. De uitzondering hierop is de stad Groningen, waar 6,8 procent van de kantoren beschikbaar zijn.
Vooral opname winkels blijft achter
Landelijk stond eind 2020 6,9 procent van de verkooppunten leeg. Dat is een stijging ten opzichte van 2019 toen de leegstand 6,3 procent betrof. Bijna de helft daarvan is aanvang-/frictieleegstand. Dat zijn leegstaande winkels waarvan de verwachting is dat deze binnen enkele maanden tot een tot jaar weer worden gevuld. Dit niveau steeg van 1,7 procent in 2019 naar 3,1 procent in 2020. Bijna een op de drie leegstaande winkels in Nederland betreft langdurige leegstand (een tot drie jaar) en een kwart staat structureel (langer dan drie jaar) leeg. De leegstandsniveaus verschillen sterk naar type winkelgebied. Het aandeel langdurige en structurele leegstand is met name hoog in hoofdwinkelgebieden (winkelgebieden in stedelijke kernen met 100 tot 400 winkels), kernverzorgende centra (winkelgebieden tot 100 winkels in stedelijke kernen) en stadsdeelcentra.
Het aantal huurtransacties daalt al enkele jaren in Nederland en in vier van de vijf grote steden. In de afgelopen twee jaar is met name in Amsterdam een sterke daling te zien. Van de vijf grote steden blijft alleen in Eindhoven het aantal huurtransacties boven het referentiejaar 2015.
De mediane huurprijs daalde in 2020 in Nederland licht in vergelijking met 2019. In Rotterdam en Amsterdam daalt de mediane huurprijs al sinds 2018. In Utrecht steeg de mediane huurprijs juist tot 295 euro per vierkante meter, het hoogste niveau in de afgelopen 20 jaar. Mogelijk is dit het gevolg van een selectiever aantal transacties die op betere locaties in de stad plaatsvinden.
Meer informatie
Lees het volledige rapport 'Stand van Vastgoed'.
(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
