Stikstofuitspraak kan vastgoedprijzen opdrijven

06 november 2019 Door Madeline Buijs

ca 3 min

De economische vooruitzichten voor de vastgoedsector zijn nog gunstig. De groei van de Nederlandse economie draagt hieraan bij. Wel zal de vastgoedsector last krijgen van de gevolgen van de stikstofuitspraak van de Raad van State (RvS).

Projectontwikkelaars zullen te maken krijgen met projecten die worden uitgesteld of helemaal niet meer doorgaan. Voor beleggers in vastgoed kan de uitspraak juist gunstig uitpakken. Doordat er minder nieuwe gebouwen bijkomen kan de waarde van het bestaande vastgoed toenemen.

Vertrouwen vastgoedsector nog maar net positief

Het vertrouwen van ondernemers actief in de verhuur en handel in onroerend goed daalt sinds de piek in 2017. Het vertrouwen kwam in het derde kwartaal van 2019 uit op 1,5 en is daarmee nog maar net positief. Een oorzaak van de huidige daling kunnen de mogelijke maatregelen zijn die de politiek wil nemen om de rol van vastgoedbeleggers op de woningmarkt aan banden te leggen.

Het consumentenvertrouwen schommelt rond de neutrale waarde van 0. In september 2019 kwam het consumentenvertrouwen uit op -2. Een maand ervoor was dit nog 0. Consumenten zijn vooral negatiever over het economisch klimaat en hun economische situatie de komende 12 maanden. Wanneer consumenten huiverig zijn om geld uit te geven, kan dit de vastgoedsector raken. Mogelijk zijn consumenten dan minder bereid om hoge huren te betalen.

Groei vastgoedsector over de top heen

De vastgoedsector groeide hard de afgelopen jaren, net als de Nederlandse economie. De vastgoedsector is zeer conjunctuurgevoelig en beweegt mee met de groei van de Nederlandse economie. De Nederlandse economie groeide in het eerste halfjaar van 2019 wat minder hard en dat is ook te zien in de waarde van het vastgoed. De waarde steeg met 8,5 procent in vergelijking met een jaar eerder. Dat is een stuk minder dan de groei in 2018 van 9,7 procent.

De vastgoedsector zal last krijgen van de gevolgen van de stikstofuitspraak. Projectontwikkelaars zullen te maken krijgen met uitstel en afstel van projecten, waardoor hun omzet onder druk komt te staan. Voor beleggers kan de stikstofuitspraak juist positief uitvallen. Doordat er minder nieuwe gebouwen bijkomen, kan de waarde van de huidige gebouwen stijgen. Dit zal een positief effect hebben op de prognoses voor de waardeontwikkeling van vastgoed.

Woningmarkt grote steden in rustiger vaarwater

De huren in de vrije sector zijn in het derde kwartaal van 2019 met 3,6 procent j-o-j gestegen. De stijging is wat hoger dan een kwartaal eerder, maar de huurprijsstijging zwakt wel af. Van de vijf grote steden stegen de huren in Utrecht het hardst in het derde kwartaal, met 8,6 procent j-o-j. In de andere grote steden was de huurprijsstijging minder dan in Nederland als geheel. In Rotterdam daalde de huurprijzen zelfs. In het derde kwartaal bedroeg daar de huurprijs 15,95 euro per vierkante meter. Een jaar eerder was dat nog 16,50 euro per vierkante meter.

Ook de prijzen van de bestaande koopwoningen in de grote steden stijgen niet meer zo hard, maar liggen nog wel op een hoog niveau. Tot en met het eerste kwartaal van 2019 stegen de huizenprijzen in de vier grote steden harder dan het Nederlandse gemiddelde. Vanaf het tweede kwartaal van 2019 zwakte de stijging in met name Amsterdam af. De huizenprijzen stijgen in Amsterdam sindsdien minder hard dan het Nederlandse gemiddelde. In het derde kwartaal van 2019 kwam daar Rotterdam bij. In Utrecht en Den Haag stijgen de huizenprijzen nog wel harder dan het Nederlandse gemiddelde. Het beperkte aanbod en de hoge huizenprijzen in Amsterdam en Rotterdam zorgen hiervoor. De ontwikkeling in de grote steden loopt voor op de rest van Nederland. Dat was te zien na de crisis toen de woningmarkt in de grote steden als eerste opveerde en dat is nu weer te zien.

Campussen zorgen voor werkgelegenheid in middelgrote universiteitssteden

In de periode tussen 2010 en 2014 startten veel gemeentes initiatieven voor campusontwikkeling. Een campus is een fysieke locatie die gericht is op R&D en/of technologie. Er zijn ook kennisinstellingen aanwezig en er vindt actieve open innovatie plaats tussen bedrijven en deze kennisinstellingen. Een universiteit kan een rol daarin spelen, maar dat is geen vereiste.

Bedrijven vestigen zich relatief vaak op een campus in middelgrote universiteitssteden. In Wageningen en Enschede zijn respectievelijk een op de 25 en een op de 20 bedrijven binnen de gemeentegrenzen daar gevestigd. In grote steden is dat aandeel relatief het laagst. Dat komt doordat het totaal aantal bedrijven in steden zoals Amsterdam of Utrecht groot is. Maar ook het aantal absolute vestigingen op de campus in deze twee steden is laag, In Amsterdam zijn dit er 159 en in Utrecht 103, weinig in vergelijking met sommige middelgrote steden zoals Delft (245), Eindhoven (308) en Enschede (471).

Gemiddeld is bijna een op de drie bedrijven op een campus een spin-off en een op de vijf een start-up. Spin-offs zijn bedrijven die zich op de campus hebben kunnen ontwikkelen. Hun ontwikkeling was zonder een campus minder waarschijnlijk geweest. In de gemeentes Enschede en Wageningen is het aantal spin-offs groot.

De bijdrage van spin-offs aan de werkgelegenheid in een gemeente loopt sterk uiteen. In Amsterdam en Helmond is dit nagenoeg nihil. Bij een aantal middelgrote universiteitssteden zoals Delft (1,8 procent), Enschede (2,2 procent), Leiden (2,7 procent) en Wageningen (5,9 procent) is aandeel in de totale werkgelegenheid door spin-offs op campussen juist groot. In de gemeente Wageningen werkt zelfs 1 op de 17 werknemers bij een spin-off op de campus.