Vastgoedbeleggers zien steeds vaker dat ze meerwaarde kunnen creëren door beter te kijken naar de activiteiten die in en rond hun gebouwen plaatsvinden en die te stimuleren. Een mooi voorbeeld daarvan is campusvastgoed.
Een campus zet mensen en bedrijven aan om op allerlei manieren ideeën en kennis uit te wisselen en te activeren. Dat leidt tot snelle innovatie en nieuwe bedrijvigheid. Een vastgoedondernemer die inzet op een dergelijke lokale kruisbestuiving, kan rekenen op hogere huren, langere huurcontracten en minder leegstand.
De meerwaarde van een campus
Een campus is meer dan enkel de concentratie van bedrijven die gebruik maken van dezelfde infrastructuur. En het hoeft geen universiteitscampus te zijn. Steeds vaker gaat het ook om bedrijfscampussen zoals de Apple Campus nabij San Francisco of de Nike Campus in de Amerikaanse staat Oregon. Ook in Nederland ontstaan sinds een jaar of tien steeds meer campussen.
Buck Consultants (pdf) definieert een campus als een fysieke locatie primair gericht op Research & Development (R&D) en/of technologie waar kennisinstellingen aanwezig zijn en waar actieve uitwisseling van kennis plaatsvindt tussen bedrijven en kennishouders zonder restricties. De daar gevestigde bedrijven profiteren van toenemende meeropbrengsten, gefaciliteerd door fysieke nabijheid, persoonlijk contact en onderling vertrouwen. Deze voorwaarden leveren zowel de (lokale) economie als de vastgoedeigenaren veel voordelen.
Het verdienmodel
Campussen creëren extra werkgelegenheid doordat er spin-offs van gevestigde bedrijven ontstaan. Vooral middelgrote steden profiteren hiervan. Meer dan 5 procent van de werknemers in de gemeenten Wageningen, Leiden, Enschede, Eindhoven en Noordwijk werkt op een campus. In Wageningen, Enschede en Delft is een derde van de werknemers op een campus werkzaam bij een spin-off. Dit zorgt voor extra groei van de campus en dus naar meer vraag naar vastgoed op die locatie.
Campussen creëren meerwaarde en dat vertaalt zich in de hogere huren die bedrijven bereid zijn te betalen. Het Arnhemse IndustriePark Kleefse Waard (IPKW) is een werklocatie van 90 hectare groot, gericht op energie-gerelateerde bedrijvigheid. Volgens campusdirecteur Kevin Rijke is de leegstand op zijn industriepark nihil en betalen huurders gemiddeld 50 euro per jaar per vierkante meter meer dan huurders op het naastgelegen bedrijventerrein Het Broek.
Jan Willem Neggers, directeur van de High Tech Campus (HTC) in Eindhoven, herkent die meerwaarde. Op dit terrein zijn 200 bedrijven en instituties gevestigd en werken 12.000 onderzoekers, ontwikkelaars en ondernemers. Al deze partijen zorgen samen voor veertig procent van alle Nederlandse patentaanvragen. Neggers: “Dit terrein is meer waard door het campusconcept en de lay-out van een campus. Dan heb ik het over hogere huren, langjarige huurcontracten, minder leegstand en meer waarde per vierkante meter.”
Voorwaarden scheppen
Het verdienmodel is dus aantrekkelijk. Maar: hoe creëer je een campus? “Zorg om te beginnen voor een mix van kennisinstellingen en bedrijven”, aldus Neggers. “Kennisinstellingen voeren fundamenteel onderzoek uit. Grote bedrijven zorgen voor kapitaal. En het midden- en kleinbedrijf en start-ups leveren diensten, nieuwe inzichten en innovatieve denkkracht. De belangrijkste taak van de vastgoedeigenaar is om de juiste voorwaarden te scheppen. Op maat wel te verstaan, want een one size fits all-concept voldoet niet.”
Vervolgens is het zaak om de bedrijven op het terrein actief met elkaar in contact te brengen. Op het C-Mill terrein, een oud Philips-terrein in Heerlen, doet Geerd Simonis dat: “We organiseren evenementen, zoals sportdagen en een campusontbijt, hebben een app voor de huurders en er is een fulltime happiness manager die de taak heeft om een prettige werkomgeving te creëren.” Volgens Simonis ontstaat hierdoor een sterkere binding met de locatie en komen werknemers en ondernemers van verschillende bedrijven meer met elkaar in contact.
Op IPKW gaan samenwerking en innovatie hand in hand. Rijke: “In 2013 ontwikkelden we een ‘Incubator’ waarin we de hier gevestigde bedrijven faciliteiten bieden om toepassingen te ontwikkelen voor nieuwe technologieën, zoals bijvoorbeeld waterstof als energiebron. En eind 2020 start een nieuw innovatielab dat we ontwikkelen met de Hogeschool Arnhem Nijmegen. Ons campusconcept is dan compleet.” De aanpak resulteert nu al in innovaties: enkele bedrijven startten samen het initiatief om het eerste gebouw neer te zetten dat volledig bestaat uit tweedehands plastic.
Prettige werkomgeving
Een andere manier om meerwaarde te genereren, is door bedrijven te ontzorgen. Op de High Tech Campus in Eindhoven is alles erop gericht om medewerkers van bedrijven optimaal te laten functioneren. Neggers: “Wij verzorgen essentiële voorzieningen voor bedrijven zoals laboratoria, technologische infrastructuur, recepties, schoonmaak en plekken waar medewerkers lunchen.”
Simonis van C-Mill gaat nog verder: “Ik zie de gebouwen als een hotel. Eigenlijk ben ik hotelier geworden. Ik zorg voor de mensen.” C-Mill helpt bedrijven door levering van diensten zoals een receptie, restaurant en vergaderruimtes. C-Mill heeft al het personeel in dienst dat op het terrein werkt, tot het horecapersoneel en de schilder aan toe. Dit zorgt voor hoge service en betrokkenheid. De medewerkers weten constant wat er speelt onder de klanten, want dat horen zij bijvoorbeeld bij de kassa van het restaurant. Simonis: “Ik investeer in het geluk van mijn klanten en ik wil te allen tijden weten of de klant nog blij is op zijn plek. Ik ben proactief en wacht niet af tot een huurcontract afloopt voordat ik in actie kom.”
Ook Neggers meent dat mensen beter presteren in een prettige werkomgeving. “Een autoloze en groene omgeving leveren rust en inspiratie bij de medewerkers. Hierdoor functioneren mensen op de campus beter.” Zo ontstaat volgens Neggers een hoge productiviteit en synergie tussen partijen en dat levert extra waarde aan de locatie. “Zo openden we voor de vele Indiase werknemers een curryrestaurant. Dit waarderen ze enorm. Het is een plek waar werknemers van de verschillende bedrijven elkaar ontmoeten en kennis en ideeën uitwisselen.”
Kansen voor vastgoedeigenaren
Een campus is dus een plek die de mensen die er werken op allerlei manieren helpt om meer met hun ideeën, expertise en kennis te doen. De drie voorwaarden voor het creëren van een succesvol campusconcept zijn het bouwen van een gemeenschap, het leveren van specifieke diensten voor de gebruiker en het creëren van een prettige werkomgeving. Dat is geen dagelijkse kost voor de gemiddelde vastgoedeigenaar en het kost tijd en geld, maar het biedt ook kansen. Wie inzet op de meerwaarde die een campus kan bieden en bereid is daarin tijd en geld te investeren, kan zich onderscheiden van andere aanbieders van werkruimtes.
In Nederland is het aantal volwaardig opererende campussen nog beperkt. Dat heeft onder meer te maken met een gebrek aan kennis en kunde aangaande campusvastgoed, zo blijkt uit het rapport van Buck Consultants met de titel Inventarisatie en meerwaarde van campussen in Nederland. Van de 82 beoordeelde campusinitiatieven voldeden er slechts 35. En van die 35 werden er slechts 8 als ‘volwassen campus’ beschouwt. De rest zit in de idee-, opstart- of groeifase.
Volgens Buck Consultants worden campussen nog niet als volwassen assetklasse gezien, waardoor de groei van het concept belemmerd wordt. De succesvolle voorbeelden die Nederland al wel kent, tonen aan dat vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars alle mogelijkheden hebben om meerwaarde te creëren voor zichzelf, de gebruikers en de Nederlandse economie.
Lees verder in de sector vastgoed
De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.
