De woningbouw piept en kraakt. Tot en met 2030 moeten 900.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd om in de pas te blijven met bevolkingsontwikkeling, huishoudensgroei en migratie. Het ministerie van BZK heeft een ingewikkeld recept opgesteld om jaarlijks tot een versnelling van de groei van de woningvoorraad te komen.
Gebrek aan woningbouwlocaties?
Vooralsnog neemt het woningbouwtempo verder af, zo toont de sterk gedaalde vergunningenafgifte. De discussie gaat steeds vaker over het gebrek aan woningbouwlocaties. Naast vele uitdagingen als stikstof, hoge bouwkosten, rentestijging, personeelstekorten en trage vergunningstrajecten is dit een belangrijke horde waardoor de bouw van nieuwe woningen onvoldoende vlot gaat. Opmerkelijk, want op het eerste gezicht zijn er voldoende geschikte locaties om te bouwen, zo blijkt uit eerdere analyses van EIB en ABF Research. Het lijkt er veel meer op dat de overheid en marktpartijen elkaar niet vinden in de voorwaarden waaronder er kan worden gestart met ontwikkelen en bouwen.
Een ingewikkeld versnellingsrecept
Met het Programma Woningbouw schrijft het ministerie van BZK een ingewikkeld recept voor, wat zich lastig laat lezen als een versnellingsaanpak. Het recept van ‘twee derde betaalbare huur of koop, meer bouwen voor doelgroepen zoals ouderen en statushouders, zoveel mogelijk de binnenstedelijke locaties eerst benutten’, gelardeerd met ‘randvoorwaarden van gemeentes voor duurzaamheid, klimaatadaptatie, toewijzingsquota en bereikbaarheid’, schrikt marktpartijen af om te bouwen. Het recept gaat voorbij aan hun positie en lijkt op een tienkamp waarbij iedereen per locatie op elk onderdeel minimaal een 8 moet halen.
Verleiden en kijken naar de haalbaarheid per locatie
Het ministerie en de gemeentes zijn sterk afhankelijk van projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers. Zij hebben in veel gemeentes geschikte grondposities in bezit. Gemeentes hebben hun eigen posities juist afgebouwd in voorgaande jaren, op basis van de lessen uit de eerdere vastgoedcrisis toen zij veel hebben moeten afschrijven door waardedaling. Nu moeten zij bedrijven met grondposities verleiden om flink de portemonnee te trekken voor de tienkamp in een tijd van stijgende bouwkosten.
De tienkamp kan ook anders. Wellicht kan soms een onderdeel worden geschrapt of misschien volstaat een zesje op een enkel onderdeel. Op andere locaties is wellicht juist een 9 op alle onderdelen mogelijk. Met een eerlijk gesprek over haalbare eisen per locatie zijn ontwikkelaars en bouwers eerder geneigd om hun bouwplannen wel door te zetten en wordt er echt samengewerkt aan het oplossen van het woningtekort.
Deze column is eerder verschenen in Cobouw op 30 september 2022
Over de auteur
Leontien de Waal is sectorbanker Bouw. Zij volgt de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de gebouwde omgeving. Haar ervaring en netwerk, aangevuld met kennis uit de studie Master City Developer (gebiedsontwikkeling), brengt ze in bij klanten van ABN AMRO.
Lees verder in de bouwsector
De Nederlandse bouwsector behoorde de afgelopen jaren tot een van de best presterende sectoren, ondanks verschillende uitdagingen waar de sector mee te maken heeft. Voorbeelden zijn het stikstof-dossier, de forse prijsverhogingen van energie en bouwmaterialen en ook de personeelstekorten. Gedreven door trends, innovaties en wet- en regelgeving groeit de relevantie van thema’s als duurzaamheid en milieu-impact en zoekt de sector zijn weg naar een nieuw evenwicht.
