Bouwsector in het nauw door stagnatie nieuwbouw

(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)

Bouwers kijken terug op een jaar waarin de markt snel veranderde. In januari 2022 hadden zij nog volop vertrouwen in de economische situatie. De bouw was gedurende de coronajaren goed door blijven draaien en de vraag naar bouwprojecten was, geholpen door de historisch lage rente, nog erg hoog.

Hoe anders is het aan de start van dit jaar. De rente liep in 2022 fors op, waardoor een einde kwam aan een lange periode van goedkope financiering. Terughoudendheid bij consumenten en nieuwe ontwikkelingen in het stikstofdossier brachten extra onzekerheid. Dit alles had als resultaat een terugval in de vraag en het bouwtempo, tot uiting komend in een lagere vergunningverlening en minder verkochte woningen. De waarde van afgegeven vergunningen lag in 2022 voor woningbouw en utiliteitsbouw respectievelijk 6,5 en 2,5 procent lager dan in 2021.

De vergunningverlening is een goede indicator voor de toekomstige ontwikkelingen in de bouwsector, die immers vertraagd op de economische ontwikkelingen reageert. Het zijn daarbij de architecten die als eerste toe- en afnames in verleende vergunningen voelen. Woningbouwers werken doorgaans aan panden waarvan de vergunning een of twee jaar geleden is verleend, en merken veranderingen hierin dus pas later.

Hoewel het aantal vacatures in de bouw voor het eerst sinds lange tijd weer een daling laat zien, is de arbeidsmarkt nog altijd zeer krap. De verwachting is dat de tekorten in de bouw tot op zekere hoogte structureel van aard zijn. Het maakt dat stijgende bedrijfsinvesteringen of een groeiend overheidsbudget niet zonder meer direct leiden tot extra bouwproductie. In plaats daarvan worden projecten uitgesmeerd over een langere periode.

Toch zijn er ook lichtpuntjes. De verduurzamings- en onderhoudsopgave voor bestaande panden heeft tot gevolg dat de krimp in de woningbouw en de utiliteitsbouw relatief beperkt blijft. Ingenieurs en bouwinstallatiebedrijven hebben zelfs te maken met een sterk groeiende vraag. Per saldo verwacht ABN AMRO voor de hele bouwsector een afname van de productie van 1,5 procent dit jaar en 1 procent in 2024.

De vraag naar woningen is in één jaar behoorlijk afgenomen. De belangrijkste reden is de snel gestegen rente, waardoor opdrachtgevers terughoudender zijn en particulieren minder hypotheek kunnen krijgen bij de nog altijd hoge vraagprijzen. Daarnaast blijft de koopkracht van particulieren achter door de hoge inflatie. Het aantal afbouwcertificaten lag in de eerste tien maanden van 2022 20 procent lager dan in de eerste tien maanden in 2021, zo meldde de vereniging van woningbouwers WoningBouwersNL afgelopen oktober. Deze certificaten worden afgegeven door verzekeraars als minimaal 70 procent van een nieuwbouwproject is verkocht en garanderen dat een woningbouwproject wordt afgebouwd in geval van faillissement bij (één van) de aannemer(s). De verzekeraars zien daarnaast dat projecten waarvoor al een vergunning is afgegeven, worden ingetrokken vanwege te weinig animo. Een ander signaal voor de vraaguitval is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Dat lag in 2022 ongeveer 28 procent onder het niveau van 2021.

Naast vraaguitval spelen schaarste aan bouwlocaties en een trage vergunningverlening de woningbouw parten. De sterke ontwikkeling van de woningprijzen stuwde de afgelopen jaren ook de grondprijzen, waardoor investeerders voorzichtig zijn. Daar komt bovenop dat de bouwkosten nog altijd toenemen als gevolg van de energie- en grondstoffencrisis en loonstijgingen. Woningcorporaties hebben de ambitie om de komende jaren veel woningen te bouwen, maar wijzen tegelijk op beperkte toegang tot grondposities. Daar staat tegenover dat Minister de Jonge vorige week een nieuw wetsvoorstel aankondigde waarmee hij gemeenten kan dwingen dat er op specifieke locaties gaat worden gebouwd. De genoemde ontwikkelingen resulteren al met al in een lager bouwvolume voor de komende jaren. De daling wordt geremd door renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden waar een steeds hogere vraag naar is.

De bouw van nieuwe bedrijfspanden neemt de komende jaren af. De afgelopen vier kwartalen laten een afname van 3 procent zien in uitgaven aan nieuwe bedrijfspanden. Met name de bouw van nieuwe kantoorgebouwen en winkels daalt fors. Net als bij de woningbouw is de gestegen rente een belangrijke veroorzaker van de lagere investeringen. Maar ook de ontwikkeling naar meer thuiswerken en een gebrek aan beschikbare locaties voor onder meer logistiek vastgoed drukt de groei.

De lagere investeringen in nieuwe bedrijfsgebouwen worden deels gecompenseerd door investeringen in verbouwingen aan bestaande bedrijfsgebouwen. Bedrijfshallen, loodsen, scholen en overige bedrijfsgebouwen worden de komende jaren volop toekomstbestendig gemaakt door verduurzaming. Het zorgt ervoor dat de netto groei voor utiliteitsbouw na een verwachte krimp van 3 procent in 2023 in 2024 op -1 procent uitkomt.

De perspectieven voor de Grond-, Weg en Waterbouw (GWW) geven ook weinig uitzicht op verbetering. Investeringsplannen bij de grootste opdrachtgevers (rijksoverheid, provincies en gemeenten) staan onder druk door de sterk gestegen bouwkosten en toegenomen levertijden. Met de budgetten kan er minder worden gerealiseerd. De verkiezingen voor de provinciale staten in maart 2022 zorgen er bovendien voor dat de planning en vergunningverlening vertraging oplopen omdat de besluitvorming een periode stilligt. Vanuit de bedrijvensector blijft het investeringsniveau naar verwachting gelijk. Netbeheerders breiden de komende jaren hun investeringen in het elektriciteitsnet uit, resulterend in een groeiende stroom opdrachten voor buizen- en kabelleggers.

Grote infrastructurele projecten komen door de aangescherpte stikstofregelgeving en de stijging van grondstofprijzen moeilijk van de grond. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) becijferde dat 45 procent van de infrastructuurprojecten in de plannings- en studiefase in 2022 vertraagd is ten opzichte van eerdere begrotingen. In 2021 en 2020 was dit nog respectievelijk 28 procent en 19 procent. Het opdrogen van het aantal nieuwe opdrachten zorgt ervoor dat infrabouwers vaker onder de kostprijs inschrijven op aanbestedingen, tekende Cobouw onlangs op. Het is voor infrabouwers beter om te goedkoop in te schrijven dan om helemaal geen opdrachten te hebben. Door een gebrek aan nieuwe opdrachten richten infrabouwers zich waar het kan meer op de onderhoudsmarkt, waar de bouwactiviteit naar verwachting op peil blijft. De concurrentie op die markt neemt daardoor toe.

Het volume in de installatiesector groeide in 2022 met ongeveer 5 procent. Die groei heeft alles te maken met de verduurzamingsopgave in de gebouwde omgeving. Door de toenemende aandacht voor duurzame bouw en de energietransitie is steeds meer behoefte aan werktuigbouwkundige installaties, zoals warmtepompen en ventilatiesystemen. Het aantal geïnstalleerde warmtepompen nam in 2022 met 57 procent toe, zo blijkt uit het Nationaal Warmtepomp Trendrapport 2023. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) constateert ook een spectaculaire groei.

De uitdaging voor de sector blijft het vinden van voldoende gekwalificeerd personeel. Een recente analyse van ABN AMRO toont aan dat de tekorten op historisch hoog niveau zijn. Onder andere Techniek Nederland werkt wel hard aan omscholingsprogramma’s om het aanbod te vergroten, maar de vraag naar personeel rondom de energietransitie stijgt momenteel harder.

De groei van installateurs wordt verder geremd door minder productie van nieuwbouwwoningen in de aankomende jaren. Desalniettemin verwachten we voor deze subsector een groei in 2023 en 2024 van respectievelijk 5,5 procent en 3,5 procent.

Door de snel gestegen rente maken opdrachtgevers voor bouwprojecten momenteel even pas op de plaats. Het heeft ervoor gezorgd dat de orderportefeuille van architecten in de tweede helft van 2022 ver terugviel van gemiddeld 7,4 maanden in juli tot 5,4 maanden in oktober. Wanneer de nieuwbouwactiviteiten stilvallen, wordt dat als eerste gevoeld door architectenbureaus. De omzetgroei in 2022 was tot en met het derde kwartaal 0,3 procent, terwijl de prijzen in deze periode met 3,5 procent stegen. Kortom, al in 2022 kromp het volume.

Voor 2023 en 2024 verwacht ABN AMRO een moeilijke markt. De rente zal niet snel meer dalen naar het niveau van een jaar geleden, waardoor de vraag naar nieuwbouw voorlopig achterblijft. Daarnaast stijgen de bouwkosten naar verwachting door hoge energieprijzen en toegenomen personeelskosten. Deze omstandigheden maken het voor opdrachtgevers moeilijk om het gewenste rendement te behalen. Het aantal nieuwe opdrachten voor architecten zal daarom naar verwachting relatief laag blijven.

Ingenieursbureaus hebben te maken met een sterke groei, die naar verwachting aanhoudt in 2023 en 2024. De groei bereikt door dalende bouwactiviteit niet het niveau van het sterke jaar 2022, maar blijft met 6 procent in 2023 en 5 procent in 2024 fors. Ingenieurs spelen een belangrijke rol in de vraagstukken en werkzaamheden rond de energietransitie, klimaatadaptatie en de optimale benutting van het schaarse grondgebied in Nederland. Bovendien opereren de grote ingenieursbureaus internationaal en profiteren ze ook daar van een gunstige markt.

De uitdagingen op het gebied van personeelsvoorziening zijn ondanks een iets minder krappe arbeidsmarkt voorlopig nog niet voorbij. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) waarschuwde er in september voor dat de klimaatdoelen in gevaar komen doordat er niet voldoende geschikte arbeidskrachten zijn om de benodigde inspanningen te leveren. Het grootste knelpunt ligt volgens het PBL bij hoogopgeleide ingenieurs. De tekorten remmen daarmee de groeicijfers op de middellange termijn.

De prijzen van bouwmaterialen zijn in 2022 ongekend hard gestegen. Eind 2022 werd voor een aantal materiaalgroepen weer een prijsdaling waargenomen, waaronder van staal en hout. Maar dat betekent niet dat de markt van de prijsstijgingen verlost is. Voor 2023 worden opnieuw behoorlijke prijsstijgingen verwacht. Enerzijds omdat voor veel materialen zoals isolatie, keramiek en beton veel energie benodigd is en anderzijds omdat de vraag naar specifieke materialen zoals hout sterk zal stijgen.

In 2022 waren bouwmaterialenproducenten goed in staat om de hogere kosten door te berekenen aan afnemers. Dat kwam mede omdat de meeste bouwers nog volop opdrachten en een goede financiële positie hadden. Voor 2023 en 2024 wordt dit lastiger. De bouwactiviteit gaat afnemen en daarnaast zullen bouwbedrijven duurdere bouwmaterialen minder snel kunnen opbrengen. Daarom wordt een daling van volumes in de hout- en bouwmaterialenindustrie voorzien van respectievelijk -3 procent en -2 procent in 2023 en 2024. Ook de bouwgroothandels gaan de gevolgen van de dalende vraag merken. De volumes van groothandels dalen in 2023 en 2024 naar verwachting met 2,5 procent.

Nu de prognoses er voor veel subsectoren wat minder rooskleurig uitzien, doen ondernemers er goed aan om voldoende aandacht te blijven besteden aan risicomanagement. Zo zullen ontwikkelende aannemers in de woningbouw vaker voor de keuze staan om projecten qua fasering op te knippen, om zo de gewenste 70 procent voorverkoopscore te halen waarna de bouw kan starten. Ook kan het een keuze zijn om in de ontwerpfase de ambitie van een project bij te stellen. Dat betekent mogelijk een andere mix van type woningen, waarbij het toevoegen van iets goedkopere woningen het afzetrisico verkleint. Er zijn signalen dat deze praktijken al plaatsvinden. Met de inzet van prefabricage en industrialisatie kan er nog een extra bijdrage worden geleverd aan een betere betaalbaarheid van woningen.

Aan alle spelers in de bouwketen zal om solidariteit worden gevraagd om in een afzwakkende bouwconjunctuur met elkaar voor bouwproductie te blijven zorgen. Dit kan voorkomen partijen onbeheersbare risico’s moeten nemen. Prijsstijgingen van bouwmaterialen kunnen bijvoorbeeld niet eenzijdig bij de aannemer komen te liggen en het vertragingsrisico door stikstof is vooral iets wat een opdrachtgever het beste kan dragen.

Lees meer over de economische ontwikkelingen in de bouw in het volledige rapport 'Stand van de Bouw'.

_{(Ziet u geen download of kunt u het rapport niet downloaden? Upgrade uw browser dan naar de meest recente versie.)}

Lees verder in de bouwsector

De Nederlandse bouwsector behoorde de afgelopen jaren tot een van de best presterende sectoren, ondanks verschillende uitdagingen waar de sector mee te maken heeft. Voorbeelden zijn het stikstof-dossier, de forse prijsverhogingen van energie en bouwmaterialen en ook de personeelstekorten. Gedreven door trends, innovaties en wet- en regelgeving groeit de relevantie van thema’s als duurzaamheid en milieu-impact en zoekt de sector zijn weg naar een nieuw evenwicht.

Bekijk alle artikelen