Corona zet broodnodige investeringen bouw onder druk

Dit drukt de bouwkosten. Anderzijds hebben strengere regels rondom stikstof en PFAS en de eisen om gebouwen bijna energieneutraal op te leveren juist een prijsopdrijvend effect.

De bouwkosten zijn de afgelopen jaren met tientallen procenten opgelopen. Dit was het gevolg van de sterke vraag naar nieuwe bouwprojecten na de vorige crisis, in combinatie met een tekort aan personeel dat tijdens de crisis massaal was ontslagen. Bouwbedrijven namen veel zzp’ers aan om zoveel mogelijk projecten aan te kunnen nemen, vaak tegen hoge tarieven.

Het aantal zzp’ers in de bouw is dan ook fors toegenomen. Het aantal actieve zelfstandigen lag in het vierde kwartaal van 2019 op 40 procent, terwijl dat in het eerste kwartaal van 2008 nog 32,5 procent was. Vaak werden deze zzp’ers tegen hoge tarieven ingehuurd. De hoge vraag naar bouwprojecten dreef vervolgens ook de kosten voor materialen op. In onderstaande grafiek is de conjuncturele kostenontwikkeling sinds 2007 te zien. Dit betreft de kostenstijging als gevolg van de toenemende vraag. De structurele kostenstijging als gevolg van de stijging van de cao-lonen is hierin bijvoorbeeld niet opgenomen.

De bouwkosten liepen zo hard op dat de bouwsector zich uit de markt begon te prijzen. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe koopwoning lag in het derde kwartaal van vorig jaar 48 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2015. Bij bestaande koopwoningen bedroeg de prijsstijging in deze periode ‘slechts’ 41 procent.

De stikstofproblematiek kan de bouwkosten verder opdrijven. Bouwbedrijven moeten namelijk extra maatregelen nemen om stikstofvrij te kunnen bouwen, bijvoorbeeld door het gebruik van elektrisch materieel of door in te zetten op (prefab) bouwen met duurzame materialen.

Op de korte termijn kan de coronacrisis ook een prijsopdrijvend effect hebben. Arno Vonk, directeur van bouweconomisch adviesbureau IGG verwoordt dit als volgt: “Het is op dit moment ingewikkeld om de huidige bouwprojecten aan de gang te houden. Bedrijven moeten extra kosten maken om door te blijven werken, bijvoorbeeld voor de inzet van extra personeel en andere vormen van communicatie.”

Op de wat langere termijn kan de coronacrisis echter voor een trendbreuk in de kosten zorgen. Er komen minder bouwprojecten op de markt waardoor bouwbedrijven harder met elkaar moeten concurreren. Vonk: “Als gemeenten minder stedenbouwkundige projecten opzetten en minder gaan aanbesteden, ontstaat op enig moment een terugval in projecten voor een gelijk aantal bouwbedrijven.” Deze toegenomen concurrentie kan uitmonden in lagere bouwkosten, waardoor eerder gedane investeringen in bijvoorbeeld verduurzaming moeilijker in te prijzen of terug te verdienen zijn. Gezien de lage marges in de bouw, de onzekerheid over het verloop van de coronacrisis en de afname van de reserves naarmate de coronacrisis langer duurt, kunnen bouwbedrijven besluiten de noodzakelijke investeringen uit te stellen.

De noodzaak om te investeren in innovatie blijft echter bestaan. Een oplossing is om via lease dergelijke investeringen over een langere termijn te spreiden, waardoor bouwbedrijven deze investering niet in een keer hoeven te doen en kosten en opbrengsten meer in balans zijn. Daarnaast blijft samenwerking met ketenpartners belangrijk, juist nu. De vorige crisis heeft geleerd dat bedrijven en opdrachtgevers graag samenwerken met partijen die ze al kennen in de schaarse projecten die nog voorhanden zijn. Samen staan ze sterker en kunnen ze blijven innoveren.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

• FD, Bouwkosten Nederland stabiel, ook op wereldranglijst
• Madeline Buijs, ABN AMRO sectoreconoom, madeline.buijs@nl.abnamro.com
• Petran van Heel, ABN AMRO sector banker, petran.van.heel@nl.abnamro.com
• ABN AMRO publicatie, Faalkosten in de bouw lopen jaarlijks op tot miljarden euro’s