Groei vastgoedsector zwakt af

De Nederlandse economie groeit in 2019 en 2020 naar verwachting minder hard. Dit heeft zijn weerslag op de vastgoedsector. De vastgoedsector is zeer conjunctuurgevoelig en beweegt mee met de groei van de Nederlandse economie. Wanneer het economisch goed gaat en de werkgelegenheid is hoog, er veel wordt geconsumeerd en bedrijven veel investeren, zal de vraag naar kantoren, winkels, huurwoningen en bedrijfsruimten hoger zijn dan wanneer het economisch slechter gaat. De waarde van het Nederlandse vastgoed stijgt in 2019 naar verwachting met 7,5 procent en in 2020 met 2,5 procent. De groei komt daardoor in lijn met het langetermijngemiddelde te liggen.

Huurstijging Nederland zwakt af

De huren in de vrije sector zijn in het tweede kwartaal van 2019 met 3,1 procent j-o-j gestegen. Daarmee zwakt de huurstijging af. Van de vijf grote steden stijgen de huren in Eindhoven nog het hardst, met 7,3 procent j-o-j. Wel ligt het huurniveau daar lager. Ook in Den Haag stegen de huren nog harder dan het Nederlandse gemiddelde, namelijk met 4 procent j-o-j.

De sterkste huurstijgingen zijn buiten de grote steden te zien. In Drenthe stegen de huren in het tweede kwartaal van 2019 met 19,5 procent j-o-j. In Flevoland stegen de huren met 22,5 procent j-o-j. De huren in de vrije sector in Almere stijgen al vier kwartalen met meer dan 15 procent j-o-j. De huurstijging in Zeeland bedroeg in het tweede kwartaal 10,8 procent j-o-j.

Er is veel te doen om de rol van beleggers op de woningmarkt. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat zij nog maar een heel beperkte rol op de woningmarkt spelen en dat het aantal woningen dat zij in bezit hebben nauwelijks toegenomen is in de periode 2009-2018. Het woningbezig van particuliere beleggers steeg van 2 naar 3 procent, terwijl dat van professionele beleggers van 4 naar 3 procent daalde. Het overgrote deel van de woningmarkt zijn nog steeds koopwoningen die door de eigenaar worden bewoond. Wel worden relatief veel nieuwbouwwoningen gebouwd in opdracht van professionele beleggers, namelijk 9 procent. De verwachting is dat het percentage woningen in bezit de komende jaren daardoor zal stijgen.

Positieve uitgangspunten voor kantoren

De kantorenmarkt zit in de lift. Door de economische groei is de vraag naar kantoorlocaties groot. De werkgelegenheid in Nederland is hoog, in februari 2019 waren er bijna 8,5 miljoen banen in Nederland. Het verwachte werkloosheidspercentage van 3,4 procent in 2019 kan bijna niet lager. Hierdoor steeg de opname van kantoren met 14 procent in 2018 naar 1,6 miljoen vierkante meter en daalde het aanbod met 20 procent. Dit heeft positieve gevolgen voor de waardeontwikkeling van kantoren. In het eerste kwartaal van 2019 steeg de waarde met 3,7 procent in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

Wel blijven er verschillen bestaan tussen A-locaties en B- en C-locaties. Vooral de vraag naar A-locaties is hoog. Ook zijn er nog steeds regionale verschillen. Er is vooral veel vraag naar kantoren op goede locaties in de Randstad en de grotere steden buiten de Randstad. In de overige gebieden is er nog veel structurele leegstand, die ook nauwelijks afneemt. Deze kantoren zijn ook niet geschikt om te transformeren naar woningen, omdat ze in gebieden staan waar een woningoverschot is.

Voor Nederland als geheel is de verwachting van de waardeontwikkeling van kantoren positief. Naar verwachting stijgt de waarde in 2019 met 4 procent en in 2020 met 1,5 procent. Vooral in 2020 zal de kantorenmarkt last krijgen van de lagere economische groei en stijgende werkloosheid.

Winkelvastgoed blijft kwakkelen

Door de aanhoudende economische groei blijft de Nederlandse consumptie ook groeien. Wel vlakt de groei af. Voor 2019 wordt een groei van 1,3 procent verwacht en voor 2020 een groei van 1,4 procent. De omzet van de detailhandel steeg dan ook in de eerste vier maanden van 2019 met 2,6 procent j-o-j.

Dit is een gunstig uitgangspunt voor het winkelvastgoed, maar een aantal structurele factoren zorgen ervoor dat de waarde onder druk blijft staan. Zo is de leegstand van winkels nog relatief hoog, terwijl er tegelijkertijd weer meer nieuwe winkels worden gebouwd. Volgens Locatus stond op 1 juli 7 procent van de winkels leeg, een stijging ten opzichte van 2018. Volgens Locatus is een belangrijke reden voor deze stijging de stagnatie van de ombouw van winkels naar woningen. In 2018 werden er nog 2.000 winkels omgebouwd naar woningen, in het eerste halfjaar van 2019 waren dit er maar 300. Het leegstandspercentage ligt in de middelgrote winkelcentra ook een stuk groter dan in de grote winkelgebieden in de binnensteden. Vooral de A-locaties profiteren van de economische groei, de overige locaties houden het moeilijk. Ook wordt er steeds meer online verkocht, wat het winkelvastgoed nadelig beïnvloedt. De omzet van online verkopen steeg in de eerste vier maanden van 2019 met 16,4 procent j-o-j.

Naar verwachting stabiliseert de waarde van het winkelvastgoed daarom in 2019 en 2020.

Gemengde signalen voor bedrijfsgebouwen en logistiek vastgoed

Logistiek vastgoed en bedrijfsgebouwen zijn aan een opmars bezig. De waarde steeg in het eerste kwartaal van 2019 met 6,2 procent in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. De sterke economische groei, toegenomen handel, meer online verkopen, goede ligging van Nederland en de vrees voor een Brexit zorgen voor veel vraag naar bedrijfsgebouwen en logistiek vastgoed. In 2018 steeg de opname van logistiek vastgoed met 14 procent. Het aanbod kromp met 5 procent in 2018. De opname van bedrijfsgebouwen steeg in 2018 met 4 procent, het aanbod daalde met 6 procent.

Bedrijfsgebouwen en logistiek vastgoed hebben nog wel te kampen met incourante gebouwen die structureel leegstaan. Deze gebouwen voldoen niet meer aan de huidige eisen voor logistieke- en bedrijfsgebouwen. Schaalvergroting en automatisering zijn vereisten geworden, waar deze panden niet aan kunnen voldoen.

De verwachting is dat de groei van het logistiek vastgoed door zal zetten in 2019 en 2020, maar wel in een lager tempo dan afgelopen jaren. In 2019 groeit de sector met 2,5 procent en in 2020 met 3 procent. Door de handelsoorlog tussen de Verenigde Staten en China groeit de export en import in 2019 beperkt.

Informatieplicht energiebesparing

Op 1 juli is de Informatieplicht energiebesparing ingegaan. Ondernemers zijn vanaf dit moment verplicht om de overheid te informeren over de genomen energiebesparingen. De ondernemer moet ‘erkende maatregelen’ doorvoeren die zich binnen vijf jaar terugverdienen. Erkende maatregelen voor de gebouwde omgeving zijn het isoleren van de gebouwschil, temperatuurregeling per ruimte en het voorkomen van het onnodig branden van verlichting. Deze beogen het voorkomen of verminderen van het energieverbruik. Hernieuwbare energie valt daar dus niet onder.

De informatieplicht geldt bij een elektriciteitsverbruik vanaf 50.000 kWh of 25.000 m³ gasequivalenten per gebouw. Het verbruik is afhankelijk van ouderdom, omvang van het gebouw en de gebruiker(s). De eigenaar hoeft niet alle besparingsmaatregelen zelf door te voeren. De gebruiker van het gebouw is verantwoordelijk voor een deel van de maatregelen.

Gebouweigenaren kunnen dus op basis van verbruik controleren of de informatieplicht van toepassing is. Een snelle check op basis van het aantal m² en functietype geeft ook inzicht. Bij gemiddeld verbruik vallen winkels vanaf 369 m² hier al onder, terwijl scholen pas vanaf 1.280 m² onder deze regeling vallen. Bij gemiddeld verbruik is de informatieplicht van toepassing op kantoorgebouwen vanaf 807 m². Dat betreft bijna de helft van alle kantoorgebouwen.

De ‘erkende maatregelen’ zijn aanvullend op maatregelen die zijn afgesproken in het klimaatakkoord voor de gebouwde omgeving. Als al deze gebouwen de energiebesparende maatregelen doorvoeren zal dit een extra effect hebben op de beperking van CO2-uitstoot in Nederland.

Meer weten?

Lees meer over onze prognoses in het volledige rapport 'Stand van de Real Estate (pdf, 1.6MB)' .

Auteurs: Madeline Buijs en Casper Wolf