Woningcorporaties kunnen nieuwbouwcrisis verzachten
Het kabinet wil dat er per jaar 75.000 nieuwe woningen bijkomen om zo het woningtekort te verminderen. Volgens een nieuwe schatting van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) gaat dit de komende vijf jaar niet lukken. Vanwege de stikstofcrisis worden minder vergunningen verleend voor nieuwe woningen, wat zich in 2020 en 2021 vertaalt in minder nieuwbouw.
Insight
Al sinds eind 2017 worden minder vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven, maar de daling versnelde vanaf augustus 2019. Vanaf dat moment werden de effecten van de uitspraak van de Raad van State (RvS) over het niet naleven van de stikstofnormen in de cijfers over de vergunningen zichtbaar. Tot en met november van het jaar 2019 daalde het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwe woningen met 19,5 procent in vergelijking met dezelfde periode in 2018.
Met de afname van het aantal vergunningen neemt ook het aantal nieuwe woningen waarvoor een vergunning is afgegeven af. In 2019 werden tot en met november voor 51.225 nieuwe woningen een vergunning afgegeven. Wanneer de trend doorzet zal dit voor heel 2019 uitkomen op circa 56.000 woningen.
De afname van het aantal vergunning gaat lange tijd gevolgen hebben, want de doorlooptijd van een woningbouwproject tussen de start van de bouw van een nieuwe woning en de ingebruikname bedraagt gemiddeld 22 maanden. Dit kan zelfs oplopen tot 27 maanden voor projecten met 100 tot 200 nieuwe woningen. Deze doorlooptijden zorgen ervoor dat het woningtekort nog lang aanhoudt. Wanneer het aantal vergunningen weer toeneemt doordat het kabinet bijvoorbeeld aanvullende maatregelen neemt om de stikstofimpasse op te lossen, is de woningbouw niet meteen geholpen. Het lage aantal nieuwe woningen waarvoor een vergunning is verleend zal door de lange doorlooptijden doorwerken in de jaren 2020 en 2021. Een eventuele opleving wordt pas vanaf 2022 zichtbaar in meer opgeleverde nieuwbouwwoningen.
Bij de cijfers over vergunningen zijn onderliggend wel grote verschillen in de ontwikkeling per type woning en type opdrachtgever. Door woningcorporaties en niet-commerciële particuliere opdrachtgevers werden in de eerste drie kwartalen van 2019 in vergelijking met dezelfde periode in 2018 juist voor meer nieuwe huurwoningen vergunningen aangevraagd. Voor alle andere type woningen werden minder vergunningen aangevraagd.
Het lukte woningcorporaties in het derde kwartaal van 2019 ook om als enige partij meer vergunningen voor nieuwe woningen aan te vragen, terwijl de effecten van de uitspraak van de RvS toen al meespeelden in de vergunningverlening. Vooral in middelgrote steden werden in het derde kwartaal voor meer sociale huurwoningen vergunningen afgegeven, zoals Vught, Waalwijk, Sliedrecht, Roermond en Enschede. Den Haag is de enige grote stad waar meer vergunningen voor nieuwe sociale huurwoningen zijn afgegeven.
Woningcorporaties zijn belangrijke spelers om de pieken en dalen in de woningbouw af te vlakken. Zij hebben geen winstdoelstelling en zijn daarom beter in staat om tijdens een crisis door te bouwen. Woningcorporaties hebben grote verantwoordelijkheid om de komende jaren deze taak van ‘stabilisator’ op zich te nemen. Het eerste begin hiervoor is de afgelopen maanden in ieder geval gelukkig al gemaakt.
In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.
Meer informatie
- Het Financieele Dagblad, Nieuwbouw woningen blijft nog jaren onder doelstelling kabinet
- Madeline Buijs, ABN AMRO sectoreconoom, madeline.buijs@nl.abnamro.com
- ABN AMRO publicatie, Stikstof en PFAS als een olievlek over de bouwsector
