Duurzame gebouwen nog niet op waarde geschat

Het gevolg is een waardestijging van nieuwbouwwoningen waardoor die onbetaalbaar dreigen te worden. In een van de reacties in het dagblad werd geopperd dat een waardestijging niet in de verwachting ligt, omdat de gemeente de grondprijs zal laten zakken.

Die conclusie gaat echter mank omdat het taxatiesysteem in de vastgoedsector dit tegenwerkt. Taxaties spelen een zeer belangrijke rol in de sector. Vastgoedbeleggers en financiers bepalen hun investeringen mede op basis van de door de taxateur geschatte marktwaarde. En de gemeente bepaalt de grondprijzen op basis van de taxaties.

Een taxateur kan duurzaamheid slechts in beperkte mate meenemen in de taxatie. Internationaal erkende taxatieregels verlangen namelijk dat de taxateur kijkt naar de recente verkoop- en verhuurtransacties evenals naar de verwachte inkomstenstromen en uitgaven in de komende periode van vijftien tot twintig jaar. Oftewel, het zijn vooral de financiële gegevens over de gebouwde omgeving uit het recente verleden en de middellange toekomst die de marktwaarde bepalen. Het ontbreekt echter aan financiële gegevens die iets zeggen over de relatie tussen duurzaamheid en de waarde van gebouwen.

Of een vastgoedinvesteerder extra betaalt voor een duurzaam gebouw is onder andere vast te stellen wanneer kan worden bepaald in hoeverre een pand daadwerkelijk duurzaam is. Daarvoor zijn labels zoals BREEAM en LEED goed bruikbaar, maar deze keurmerken blijven voorlopig exclusief en voorbehouden aan grotere gebouwen. Algemener bekend is het energielabel waarover ieder gebouw bij verkoop of verhuur sinds 2015 moet beschikken. Van alle woningen heeft momenteel 47 procent een energielabel. Bij andere type gebouwen zoals kantoren en winkels liggen deze aantallen medio 2019 op respectievelijk 43 en 30 procent.

Taxateurs en andere vastgoedadviseurs leggen het energielabel op dit moment echter slechts in beperkte mate vast in het overzicht van de verkoop- en verhuurtransacties. Zonder een overzicht van referentietransacties met labels is het niet duidelijk of een duurzaam gebouw meerwaarde heeft ten opzichte van niet-duurzame gebouwen. Een taxateur kan dan ook moeilijk de meerwaarde van duurzaamheid meenemen als dat niet uit de referentietransacties is af te leiden.

Bij het vaststellen van de inkomstenstromen en uitgaven in de komende vijftien tot twintig jaar van een gebouw kan de taxateur ook duurzaamheid meenemen in de waardering. Dit kan echter nu alleen bij kantoorgebouwen. In 2023 moeten kantoorgebouwen namelijk minimaal een label C bezitten. Om aan die verplichting te voldoen zal een vastgoedinvesteerder kosten moeten maken. Deze verduurzamingskosten zal een taxateur aftrekken van de marktwaarde. Maar er zijn in Nederland maar 96 duizend kantoorgebouwen, op een totaal van bijna negen miljoen gebouwen. Voor het overgrote deel van de markt is er dus weinig houvast voor de taxateur voor het waarderen van duurzaamheid. De overheid legde wel ambities vast in bijvoorbeeld het Klimaatakkoord en het Energieakkoord, maar deze maatregelen zijn nog niet concreet.

Bij nieuwbouw gelden strenge duurzaamheidseisen. Dat zorgt ervoor dat een vastgoedinvesteerder na realisatie relatief weinig kosten hoeft te maken wanneer de regelgeving wordt aangescherpt. Toch nemen vastgoedinvesteerders en taxateurs dit voordeel nog beperkt mee in de waardering.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

• FD, Nieuwe woningen 15 procent duurder door duurzaamheidseisen
• Casper Wolf, ABN AMRO sectoranalist, casper.wolf@nl.abnamro.com
• ABN AMRO-publicatie, Monitor duurzaamheid: Grote stappen nodig in verduurzaming woning