9 fiscale maatregelen die beleggers in onroerend goed kunnen raken

Het fiscale klimaat voor de belegger in vastgoed verandert snel. Sommige veranderingen zijn al ingevoerd. Een aantal staan in het pakket Belastingplan 2025 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Daarnaast zijn er nog veranderingen die onzeker zijn. Niet iedere vastgoedbelegger heeft ze even scherp in het vizier. Toch is het verstandig deze veranderingen mee te nemen bij je (des-)investeringsbeslissingen. Ik zet 9 (mogelijke) veranderingen voor je op een rij.
1. Verlaging tarief overdrachtsbelasting
Het tarief voor de aankoop van onroerend goed, anders dan een eigen woning, is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit tarief was tot en met 2020 nog 6%. Deze verhoging wordt voor woningen (waar geen sprake is van eigen bewoning) met ingang van 2026 weer teruggedraaid naar 8%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren.
2. Belastingheffing in box 2 door excessief lenen
Veel vastgoedbeleggers zijn directeur grootaandeelhouder (dga) die geld lenen van hun bv, om privé een vastgoedportefeuille op te bouwen. Vanaf dit jaar wordt het deel van een geldlening dat op 31 december 2024 groter is dan € 500.000, belast in box 2 tegen 24,5% of 33% inkomstenbelasting (het kabinet wil per 1 januari 2025 het tarief van 33% verlagen naar 31%). Bij de invoering van deze maatregel in 2023 was het bedrag waarboven met de fiscus moest worden afgerekend nog € 700.000.
Veel belastingadvieskantoren wijzen relaties op de mogelijkheid om bezwaar te maken. De reden hiervoor is dat de belastingheffing is gebaseerd op een fictief inkomen. De schuld kan blijven bestaan, ondanks de afrekening en de dga moet rente- en aflossing aan de bv betalen. Daarnaast is er geen overgangsrecht. Schulden die al jarenlang bestonden worden ook door deze wet getroffen. Of een bezwaarschrift kans van slagen heeft, is nog onduidelijk.
3. Aanpassing box 3-stelsel
Vastgoedbeleggers in privé vallen voor de inkomstenbelasting meestal in box 3. Vanaf 2023 werd in deze box uitgegaan van de werkelijke samenstelling van het vermogen, maar de belastingheffing gebeurde nog steeds over het forfaitaire (veronderstelde) rendement. Hierdoor betaalden veel beleggers meer belasting dan vóór 2023.
De Hoge Raad oordeelde in juni van dit jaar dat de wet opnieuw in strijd is met Europees recht. Daarom mag van het werkelijk rendement worden uitgegaan, als dit lager is dan het forfaitair rendement. Belastingplichtigen moeten dit wel zelf aan kunnen tonen. De Hoge Raad heeft daarvoor regels vastgesteld. Zo moeten zij ook de ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed meenemen.
De Belastingdienst stuurt in oktober van dit jaar een brief met uitleg over wat je moet doen als dit voor jouw belastingaangifte relevant is. Ter ondersteuning daarvan ontwikkelt de Belastingdienst een formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement’. Dit vraagt tijd en IT-capaciteit dus dit formulier komt naar verwachting pas in de zomer van 2025 beschikbaar.
Box 3 opnieuw in strijd met Europees recht
Vastgoed in box 3, wat is de stand van zaken?
Overzicht van de box 3-ontwikkelingen
Ondertussen wordt er gewerkt aan een nieuw box 3-stelsel dat op 1 januari 2027 moet ingaan. Zoals het er nu naar uitziet, zal bij dit nieuwe stelsel de waardeontwikkeling van vastgoed bij realisatie (zoals bij verkoop) worden belast. Dit is anders dan de uitspraak van de Hoge Raad.
4. Vervallen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties
Je moet niet alleen overdrachtsbelasting betalen bij aankoop van onroerend goed in Nederland, maar dit kan ook aan de orde zijn bij een verkrijging van aandelen in een bv die onroerend goed exploiteert. Soms geldt een vrijstelling, bijvoorbeeld bij een samenloop van heffing van overdrachtsbelasting en btw. Deze vrijstelling maakt het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, zonder btw en overdrachtsbelasting.
Om dit in de toekomst te voorkomen, is een wetsvoorstel ingediend. In deze gevallen wordt een overdrachtsbelastingtarief van 4% gerekend (in plaats van 10,4%). Deze maatregel heeft impact op vastgoedbeleggers bij transacties met (ver)nieuwbouwvastgoed. Het wetsvoorstel moet op 1 januari 2025 in werking treden.
5. Geen bedrijfsopvolgingsregeling voor verhuurd vastgoed
De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) betreft een grote belastingvrijstelling in de successiewet voor ondernemingsvermogen dat overgaat via schenking of vererving. Daarnaast is er een doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR). Sinds 1 januari 2024 is aan derden verhuurd vastgoed wettelijk aangemerkt als beleggingsvermogen, zodat deze niet meer voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kwalificeren.
6. Beperking rente-aftrek
Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Als de investering in een bv plaatsvindt, kan de verschuldigde rente als kosten op de winst van de bv worden afgetrokken. Sinds 1 januari 2019 is deze rente-aftrek voor bv’s beperkt. Het saldo van rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot het hoogste bedrag van 1 miljoen of 20% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met rente, belastingen, afschrijvingen en afwaarderingen). Als er meer dan € 1 miljoen aan rente wordt betaald, spreiden beleggers vaak de investeringen met bijbehorende financieringen over meerdere bv’s om de aftrekbeperking te ontlopen.
Voor vastgoed-bv’s met aan derden verhuurd vastgoed wil het kabinet de drempel van € 1 miljoen laten vervallen en het percentage van 20% verhogen naar 25%. Dit betekent dat een vastgoed-bv de rente boven de 25% van de gecorrigeerde winst niet meer kan aftrekken. Zeker bij een stijgende rente zal deze aftrekbeperking snel gelden voor de vastgoedbelegger. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2025.
7. Aanpassing van de splitsingsvrijstelling
Door een bv te splitsen in 2 bv’s kan ondernemingsvermogen - waaronder vastgoed - worden gespreid. De zogenaamde splitsingsvrijstelling voorkomt dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij de herstructurering. In de praktijk wordt er geherstructureerd om daarna de aandelen in de afgesplitste bv met het vastgoed te verkopen, zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Dat zou anders zijn als de koper het vastgoed rechtstreeks had gekocht.
Het kabinet heeft de vrijstelling zo niet bedoeld en wil aanvullende voorwaarden stellen om een onbelaste verkoop aan derden via splitsing van een bv tegen te gaan. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026.
8. Herziening van in aftrek gebrachte btw
De btw op verbouwingskosten kan niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Denk aan langdurige verhuur aan particulieren. De betaalde btw kan wel worden teruggekregen als het vastgoed met btw wordt verhuurd, bijvoorbeeld bij korte verhuur voor hotel,- pension- en vakantiebestedingsbedrijven. De beoordeling of recht bestaat op btw-aftrek bij verbouwing vindt alleen in het eerste jaar plaats. Door vastgoed in het eerste jaar met btw te verhuren, kan de btw op verbouwingskosten worden afgetrokken. Als het pand in de jaren erna alsnog vrijgesteld wordt verhuurd, vindt geen herziening plaats van de eerder afgetrokken btw.
Het kabinet wil dat de eerder afgetrokken btw op kostbare verbouwingen kan worden herzien als deze een bedrag van € 30.000 te boven gaan. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026.
9. Aanpassing van de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting
Volgens het kabinet wordt de kavelvrijstelling vaak onbedoeld gebruikt. Overdrachten van kavels worden soms als kavelruil ingekleed om de vrijstelling te kunnen benutten. Het nieuwe wetsvoorstel stelt dat de kavelruilvrijstelling alleen geldt voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt. Het wetsvoorstel kent voor deze opstallen een voortzettingseis van ten minste 10 jaar. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2025.
Tot slot
Veel van de hierboven genoemde veranderingen komen terug in het pakket Belastingplan 2025 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Als vastgoedbelegger moet je goed opletten. In sommige situaties zul je je strategieën moeten aanpassen. Neem tijdig contact op met je adviseur en vraag wat je nu moet doen met het oog op de verwachte maatregelen.
De uitleg op deze pagina is een korte toelichting. Je kunt hieraan geen rechten ontlenen. Vraag advies aan je belastingadviseur of accountant.