Als zzper een hypotheek afsluiten
Woon- en werkplek

Als zzp'er een hypotheek afsluiten

Waar moet u rekening mee houden?

U bent zzp’er en wilt een huis kopen. ABN AMRO-expert Habib Bouchar vertelt in dit artikel waar u als zzp’er op moet letten als u een hypotheek wilt afsluiten.

Uit onderzoek van de KvK Bedrijvendynamiek blijkt dat in de eerste helft van 2017 de groep zelfstandig ondernemers in Nederland nog steeds groeiende is. Habib: ‘De arbeidsmarkt is aan het flexibiliseren. Al heel wat jaren groeit het aantal zelfstandig ondernemers. Veel zzp’ers denken nog steeds dat een bank ze geen hypotheek zal verstrekken, merken we uit gesprekken met onze klanten. Toch kunt u tegenwoordig al na 1 jaar ondernemen voor uw hypotheek bij onder andere ABN AMRO terecht. Met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).’

Hypotheek met of zonder NHG

Wanneer komt u in aanmerking voor een hypotheek met NHG als zzp’er? Habib: ‘Bij ABN AMRO kunt u een hypotheek aanvragen wanneer u 1 jaar ondernemer bent voor de inkomstenbelasting. Wanneer u een startende zzp’er bent (een zzp’er die korter dan 3 jaar als zelfstandige werkt), gebruiken wij het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar om de hoogte van de hypotheek te bepalen. Daarbij kan ook het inkomen uit loondienst worden meegenomen. Het totaal aan inkomen dat we meenemen heet ook wel toetsinkomen.’

U kunt als zzp’er ook besluiten om een hypotheek zonder NHG af te sluiten. Habib: ‘Bij een zzp-hypotheek zonder NHG geldt: hoe langer u zzp'er bent, hoe meer uw zzp-inkomen meetelt bij de berekeningen van uw hypotheek.’ Niet alle hypotheekverstrekkers in Nederland gebruiken dezelfde manier om het toetsinkomen vast te stellen. ABN AMRO berekent het zzp-inkomen op basis van de jaarcijfers, zoals deze zijn vermeld in de belastingaangifte. Habib: ‘Hierbij kijken we naar het saldo fiscale winst, zoals u dat opgeeft in de aangifte van de inkomstenbelasting. Dit is de winst uit onderneming na kosten (en de rente van de baten minus de lasten). Van dit bedrag nemen we een percentage, dat varieert van 75% (vanaf 1 jaar zelfstandigheid) tot 100% (3 jaar en langer werkzaam als zelfstandige). Dit doen we in het belang van de klant, omdat het als startende ondernemer vrij onzeker is wat u in de toekomst gaat verdienen. We willen voorkomen dat de klant meer leent dan verantwoord is.’

Voorwaarden NHG

De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie op hypotheken voor koopwoningen met een koopprijs tot de gemiddelde huizenprijs. Als u aan de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie voldoet, kunt u de hypotheek met NHG sluiten. Habib: ‘Dit betekent dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg staat voor de lening. U kunt in 2018 voor maximaal € 265.000 een huis kopen met NHG-garantie. De hypotheekverstrekker heeft door de NHG-borg meer zekerheid en kan hierdoor een lagere rente aanbieden. Dit verschilt per hypotheekverstrekker en kan oplopen tot 1% verschil.’

Sluit u een NHG-hypotheek af, dan betaalt u een borgsomprovisie van 1% aan NHG. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Zzp’ers hebben nu meer mogelijkheden om een hypotheek met NHG af te sluiten. Eerder moesten zij 3 jaar actief zijn als zelfstandige, nu kunnen zij met een inkomensverklaring al na 12 maanden zelfstandigheid een hypotheek met NHG afsluiten.’

Inkomensverklaring

Een inkomensverklaring kan een zzp'er op 3 manieren laten opstellen: 

  • Via een onafhankelijke hypotheekadviseur 
  • Via een hypotheekadviseur van een geldverstrekker 
  • Via een rechtstreekse opdracht van de zzp’er aan een deskundige, bijvoorbeeld een financiële dienstverlener. Deze partij mag het toetsinkomen en dus de inkomensverklaring van de (startende) zzp’er vaststellen.

Meer gegevens nodig bij het aanvragen

Een zzp’er moet volgens Habib meer gegevens kunnen tonen dan iemand in loondienst. ‘Wanneer u in loondienst bent, moet u een werkgeversverklaring hebben voor het aanvragen van een hypotheek. Daar kan vrij eenvoudig het inkomen uit worden berekend. Bij een zzp’er ligt het iets anders. U moet meer gegevens overleggen, zoals jaarcijfers en eventueel een omzetprognose. Deze prognose moet door een accountant opgesteld worden. De hypotheekverstrekker kan daarmee het toetsinkomen berekenen.’

Andere benodigde gegevens zijn:

  • Inschrijving Kamer van Koophandel
  • Jaarcijfers van de afgelopen drie jaar
  • Aangifte inkomstenbelasting van de afgelopen drie jaar

Maximale hypotheek

Het inbrengen van eigen geld heeft te maken met de leennormen: de maximale hypotheek op een woning is sinds 1 januari 2018 100% van de waarde van de woning. ‘Om te voorkomen dat de schuld hoger is dan de waarde van de woning zijn de regels aangescherpt. Op die manier wil de overheid tegengaan dat huizen “onder water” komen te staan. De kosten die bij het kopen van een huis komen kijken, zoals overdrachtsbelasting, moet u zelf kunnen betalen.’

Eigen vermogen

Hoe belangrijk is eigen vermogen als zzp’er? Habib: ‘Voor iedereen is de situatie weer anders. Soms kunt u bijvoorbeeld wel verbouwingskosten voor een deel meefinancieren. Dat hangt af van de waardevermeerdering van de woning na de verbouwing. U moet hoe dan ook geld opzij zetten om een huis te kopen, of u nu zzp’er bent of niet.’

U moet rekening houden met de volgende kosten:

  • 2% belasting (overdrachtsbelasting)
  • Advieskosten (tussen de € 1.250-2.500, afhankelijk of een klant bij ABN AMRO of via een onafhankelijk intermediair advies ontvangt)
  • Afhandelingskosten (€ 650)
  • Notariskosten (€ 500-1.200)
  • Makelaarskosten (kosten om de aankoopmakelaar te betalen)
  • Taxatiekosten (€ 300)

Risico’s voor uw bedrijfsvoering

Als zzp’er heeft u minder zekerheid dan een medewerker in loondienst. Daar moet u rekening mee houden, volgens Habib. ‘Afhankelijk van de branche waarin u werkt en uw werkzaamheden, kunnen er periodes zijn waarin u minder werk of weinig opdrachten heeft. Bouw daarom een buffer op voor mindere tijden.

‘Net als bij iemand in loondienst moet u nadenken over wat er gebeurt bij uw overlijden. En wanneer u arbeidsongeschikt raakt of gaat scheiden. U kunt zich voor die situaties verzekeren, zodat de betaling van uw hypotheek door kan gaan. Bij ABN AMRO is een arbeidsongeschiktheidsverzekering niet verplicht, maar een klant moet hier wel over nadenken.’

Tips

‘Er is veel onduidelijkheid bij zzp’ers over de mogelijkheden van een hypotheek. Er is meer mogelijk dan u denkt. Laat u goed informeren door een bank of tussenpersoon.’

‘Is de koopsom van uw huis maximaal € 265.000, verdiep u dan zeker in de mogelijkheid van een NHG-hypotheek. U betaalt een lagere rente en heeft meer zekerheid.’

Habib Bouchar is productowner new business bij ABN AMRO. In de oriëntatietool is het mogelijk om snel te berekenen wat je als hypotheek kunt krijgen.

Lees verder

Ondernemen roept soms vragen op. Op welke overheidsregelingen heb ik recht? Wat is de wettelijke betalingstermijn? En waar vind ik nieuwe klanten? Bekijk het overzicht van alle artikelen over woon- en werkplek.

Tags

Ondernemerstips
Woon- en werkplek