Naar de navigatie Naar de inhoud

Woningmarktmonitor maart 2015

Woningmarktmonitor

In deze Woningmarktmonitor

Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat ze de voorspellingen voor de woningmarkt halverwege 2015 omhoog zal bijstellen. In de nieuwe Woningmarktmonitor doen de economen van het Economisch Bureau dat nog niet. Maar zij houden er rekening mee dat er in 2015 meer woningen worden verkocht en dat de woningprijzen harder stijgen dan eind vorig jaar werd voorspeld.

 

In de Woningmarktmonitor van afgelopen december ging het Economisch Bureau ervanuit dat het aantal woningverkopen in 2015 gelijk zou blijven. Bovendien voorspelden ze dat de woningprijs met 1% zou stijgen. Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO: 'De huizenmarkt is in 2015 sterker uit de startblokken gekomen dan gedacht: er worden meer huizen verkocht en de prijzen stijgen harder dan voorspeld. De kans is groot dat we onze verwachtingen over 3 maanden wel omhoog bijstellen.'

Een uitgebreide samenvatting van de nieuwste Woningmarktmonitor kunt u hier lezen. U kunt ook de complete Woningmarktmonitor downloaden.

Hoe is de woningmarkt het nieuwe jaar begonnen?

De woningmarkt beleeft dit jaar een vliegende start.

  • In de eerste 2 maanden van het jaar zijn bijna 14% meer huizen verkocht dan in dezelfde periode van 2014.

  • Ook doorstromers kopen weer huizen.

  • De huizenprijzen zijn sinds juni 2013 bijna 4% gestegen.

Het gaat dus beter met de woningmarkt. Dat is ook te zien aan het aantal maanden dat een huis te koop staat. Woningen staan nu gemiddeld 4 maanden te koop, terwijl ze vorig jaar nog 6 maanden te koop stonden. Maar dat is nog altijd langer dan het historisch gemiddelde van 3 maanden.

Woningmarktmonitor

Is er ook verbetering bij nieuwbouwwoningen?

Er zijn vorig jaar ruim 25.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is bijna 10.000 meer dan het jaar ervoor. Bovendien verkochten nieuwbouwwoningen sneller: gemiddeld werd in 2014 een nieuwbouwwoning 100 dagen eerder verkocht dan in 2013. Ook het aantal woningen dat te koop staat, daalde vorig jaar snel.

Een nieuwe woning kostte in september 2014 € 5.000,- minder dan een jaar eerder. Dit kwam omdat projectontwikkelaars goedkope woningen voor starters te koop zetten. De woningen die opgeleverd werden, waren kleiner en minder lux afgewerkt. Maar de cijfers laten een kentering zien. Het aantal kubieke meters neemt toe. Als deze trend doorzet, zullen ook de prijzen van nieuwbouwwoningen spoedig stijgen.

Het pessimisme in de sector verdwijnt. Tot 2020 komen er waarschijnlijk 325.000 nieuwbouwwoningen bij.

Waarom zijn er verschillen tussen stad en platteland?

Het aantal bewoners van de 39 grootste steden steeg tussen 2005 en 2014 2 keer zo hard als de totale bevolking van Nederland. In deze steden steeg het aantal bewoners met 6½%. Door VINEX-locaties dichtbij de stad kon de bevolkingsgroei in de regio worden opgevangen.

Bedrijven vestigen zich graag in de buurt van de steden, want daar zitten hoogopgeleide werknemers en kennisinstituten. De komst van bedrijven zorgt voor werkgelegenheid, waardoor de stad een trekpleister is voor nieuwkomers.

Leunt de woningmarkt op het herstel van de economie?

Bij het herstel van de woningmarkt speelt de opleving van de economie een belangrijke rol. De arbeidsmarkt verbetert. Veel mensen zijn duidelijk minder bang om geld uit te geven. Omdat ze zekerder zijn van een baan, besluiten ze makkelijker om een huis te kopen.

Ook andersom is er een relatie tussen economie en woningmarkt. Veel gezinnen waren onzeker over de waarde van de eigen woning en de mogelijke restschuld. Hierdoor spaarden ze meer en gaven ze minder uit. Deze dip op de huizenmarkt heeft misschien een negatiever effect gehad op de economie dan andersom. Nu de woningmarkt weer verbetert, profiteert de economie.

De schuld die overblijft als de waarde van uw woning lager is dan de hypotheek op het moment dat u de hypotheek moet terugbetalen, meestal bij verkoop van de woning.

Waarom daalt de hypotheekrente?

De daling van de hypotheekrente heeft te maken met de lagere kosten die banken betalen voor financieringen. Dat banken zich goedkoper kunnen financieren komt vooral door de Europese Centrale Bank (ECB). Die heeft maatregelen genomen waardoor de korte en de lange rente zijn gedaald. Hierdoor is ook de hypotheekrente laag. Dat blijft waarschijnlijk zo voor een langere periode.

Wat gebeurt er op de hypotheekmarkt?

De vraag naar hypotheken neemt toe. In de eerste 2 maanden van het jaar zijn 31.500 hypotheken verstrekt. Dat is 14% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Het economisch bureau denkt dat de komende maanden de vraag naar hypotheken verder toeneemt. 

We zien dat hypotheekleningen met een rentelooptijd van langer dan 10 jaar populairder worden. Dat is logisch omdat de lange rente daalt. Het renteverschil tussen leningen met een korte rentelooptijd en die met een lange rentelooptijd is nu klein.

Woningmarktmonitor

Welke wijzigingen heeft de overheid doorgevoerd?

  • Door de Woningwet 2015 zijn de spelregels duidelijk waaraan de woningcorporaties zich moeten houden bij het verhuren van sociale huurwoningen. In deze wet staat dat zij zich vooral moeten richten op de huisvesting van mensen met een laag inkomen. De Autoriteit Woningcorporaties zal hier toezicht op houden.

  • Ook komt er voor particuliere beleggers meer duidelijkheid over welke mogelijkheden zij hebben om in het huursegment te investeren. Buitenlandse beleggers hebben al geïnvesteerd in portefeuilles met huurwoningen. Niet alle gemeenten reageren enthousiast op deze beleggers: ze verzetten zich tegen de transacties.

  • De erfpacht wordt de komende jaren aangepast. Utrecht is de eerste van de 4 grote gemeenten die de erfpacht afschaft. Huiseigenaren worden in de nieuwe plannen eigenaar van de grond. In Amsterdam kunnen huiseigenaren de erfpacht eeuwig afkopen.

  • De overheid gaat toezicht houden op het energielabel. Bij verkoop van een woning moet de verkoper een definitief label laten zien. Het energielabel is ingevoerd om CO2-uitstoot van woningen te verminderen. Door het energielabel hebben potentiële kopers bovendien beter zicht op hun toekomstige woonlasten.

Komen er nog andere beleidsaanpassingen?

Het kabinet heeft plannen om het belastingstelsel opnieuw in te richten. Dit zou goed zijn voor de economie. Als het belastingstelsel gewijzigd wordt, kan dit gevolgen hebben voor de huizenmarkt. Het kabinet wil de eigen woning echter niet meenemen in de plannen voor het nieuwe belastingstelsel. Dit betekent dat het kabinet bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek niet zal wijzigen.

Hiermee houdt het geen rekening met de wens van de Europese Commissie. Bovendien gaat het kabinet hiermee voorbij aan de hervormingsvoorstellen die makelaarsvereniging NVM, Vereniging Eigen Huis, de koepel van woningcorporaties Aedes en de huurdersorganisatie Woonbond in 2012 presenteerden. Ook volgt het kabinet De Nederlandsche Bank niet, die er voor pleit om de eigen woning op langere termijn onder te brengen in box 3 van de inkomstenbelasting.

Het is dus onzeker of het kabinet erin slaagt het belastingstelsel te wijzigen zonder de huizenmarkt er bij te betrekken. 

Belasting box die bestaat uit spaargeld, overige beleggingen en eventueel een tweede woning, verminderd met lopende schulden.

Prognoses van Economisch Bureau

De huizenmarkt is in 2015 sterker uit de startblokken gekomen dan wij dachten. Er zijn meer huizen verkocht dan we hadden voorspeld. Het Economisch Bureau hield er rekening mee dat er minder transacties zouden zijn omdat de schenkingsvrijstelling dit jaar kleiner is dan vorig jaar. Maar dit valt erg mee. Dit zou kunnen komen door het grote aantal verkopen in december vorig jaar. Degenen die aan het eind van het jaar hun woning hebben verkocht, kopen nu zelf een woning.

Ook de huizenprijzen stijgen harder dan voorspeld. Maar omdat we alleen de cijfers van 2 maanden hebben, vinden wij het nog te vroeg om onze voorspellingen van eind vorig jaar bij te stellen. Ook zijn we nog afwachtend vanwege het vertrouwen in de woningmarkt dat de Vereniging van Eigen Huis meet. Nadat het vertrouwen 2 jaar lang is gestegen, blijft deze nu gelijk.

Dit neemt niet weg dat de kans groot is dat wij de voorspellingen voor de woningmarkt bij de volgende woningmarktmonitor naar boven bijstellen. De huizenmarkt profiteert immers van de economische opleving, die krachtiger is dan gedacht. Daar komt bij dat de rente daalt door het beleid van de ECB. De lage rente houdt koopwoningen betaalbaar. Als we de netto-woonlasten tegen het netto-inkomen afzetten, zien we dat het beter gaat. Ondanks dat de woningprijzen weer stijgen.

Woningmarktmonitor

Stel een vraag aan een adviseur

email facebook twitterVia e-mail
 Op Facebook
 Via Twitter

Verder praten over uw situatie


Bij grote financiële beslissingen is het fijn als iemand met verstand van zaken met u meedenkt. De adviseurs van ABN AMRO helpen u hier graag bij. Wij gaan samen met u op zoek naar de oplossing die het beste bij u past.

Hypotheekadvies? Bel op werkdagen van 8 tot 21 uur, zaterdag van 9 tot 17.30 uur.

0900 - 8670 (uitleg belkosten)

Extra aflossen op uw hypotheek?

Regel het nu eenvoudig via Internet Bankieren

Stel doet de afloscheck om te kijken of ze beter kunnen blijven sparen of extra aflossen op hun hypotheek

Wilt u extra aflossen op uw hypotheek? U regelt het nu direct via Internet Bankieren. Dat is net zo makkelijk als een overschrijving doen. Bovendien ziet u dan meteen wat uw nieuwe maandlasten zijn.

Blijf op de hoogte via

  • Volg ons via Facebook
  • Volg ons via Twitter
  • Volg ons via Linkedin
  • Volg ons via YouTube
  • Nieuwsbrief