Naar de navigatie Naar de inhoud

AFM leidraad 'Vergoeding vervroegd aflossen hypotheek'

Nieuwe regelgeving voor vervroegd aflossen

Als u vervroegd uw hypotheek aflost, betaalt u daar een vergoeding voor. Hoe de bank deze vergoeding berekent, is volgens de wet geregeld. Sinds 14 juli 2016 zijn deze regels aangescherpt. Om er nu voor te zorgen dat alle banken de vergoeding voor vervroegd aflossen op dezelfde manier berekenen, is er een handleiding gemaakt: de zogenaamde 'leidraad'. Op 20 maart 2017 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) deze leidraad gepubliceerd.

 

Wat betekent dat voor u?

Heeft u tussen 14 juli 2016 en 20 maart 2017 vervroegd uw hypotheek afgelost? Of heeft u uw rentecontract afgekocht? Dan beoordelen wij de vergoeding die u hiervoor heeft betaald opnieuw. Dat doen we op basis van de nieuwe leidraad van de AFM. Om dit zorgvuldig te doen, hebben wij tijd nodig. Vanaf begin november krijgt u hierover een brief van ons. Heeft u meer vergoeding betaald dan u volgens de leidraad had moeten betalen? Dan betalen we u dat verschil terug, inclusief de wettelijke rente. In de brief staat in dat geval hoeveel wij u gaan terugbetalen. Had u volgens de uitgangspunten van de leidraad meer moeten betalen, dan u nu betaald heeft? U hoeft niets terug te betalen, de al betaalde vergoedingen blijven hetzelfde.

 

Bekijk de video

Wilt u precies weten wat de leidraad inhoudt en wat er nu wijzigt in het berekenen van de vergoeding voor vervroegd aflossen? Bekijk de video over de leidraad vervroegd aflossen

Veelgestelde vragen

  • Geldt de gewijzigde berekening van de vergoeding ook bij Hybride Hypotheken?

    ABN AMRO heeft besloten om klanten met een Hybride Hypotheek die daadwerkelijk sparen voor de berekening van een Vergoeding voor Vervroegde Aflossing (VVA) gelijk te behandelen aan klanten met een spaarhypotheek. Dat betekent dat ABN AMRO rekening houdt met de spaarwaarde die u heeft opgebouwd en met het spaarschema voor de toekomstige opbouw. ABN AMRO houdt bij de berekening van een Vergoeding voor Vervroegde Aflossing (VVA) geen rekening met beleggingswaarde en beleggingsopbouw.

    Wat is het verschil tussen een (bank)spaar hypotheek en een hybride hypotheek?
    (Bank)spaarhypotheken zijn hypotheken waarbij contractueel is vastgelegd dat de rente op de hypotheek en de vergoeding op de verzekering gedurende de hele looptijd hetzelfde is. En er is sprake is van een gegarandeerd eindkapitaal. Bij een hybride hypotheek is geen vaststaand contractueel opbouwschema en ook geen gegarandeerd eindkapitaal afgesproken. Een van de rechten bij een hybride hypotheek is dat op ieder gewenst moment kan switchen tussen sparen en beleggen en andersom. Opbouw en eindkapitaal zijn daardoor onzeker.

  • Gaat ABN AMRO de interpretatie van de leidraad heroverwegen voor hybride hypotheken?

    ABN AMRO heeft onderzocht hoe klanten met een Hybride Hypotheek zich gedragen. Daaruit is gebleken dat veel klanten zich gedragen alsof zij een spaarhypotheek hebben. De hybride hypotheekportefeuille lijkt daardoor veel op de spaarhypotheekportefeuille. ABN AMRO heeft daarom besloten om klanten met een Hybride Hypotheek die daadwerkelijk sparen voor de berekening van een Vergoeding voor Vervroegde Aflossing (VVA) gelijk te behandelen aan klanten met een spaarhypotheek.

  • Wat gaat ABN AMRO doen nu het besluit voor Hybride Hypotheken is gewijzigd?

    ABN AMRO implementeert het besluit de komende maanden in de systemen en processen. Betaalde vergoedingen worden met terugwerkende kracht vanaf 14 juli 2016 beoordeeld. Dat is de datum waarop regelgeving omtrent Vergoeding voor Vervroegde Aflossing (VVA) is ingevoerd. Dus ook klanten met een Hybride Hypotheek die al eerder bericht van ABN AMRO hebben ontvangen. Wij weten om welke klanten het gaat en zullen deze klanten zelf informeren. Heeft u een Hybride Hypotheek? Dan hoeft u hiervoor niets te doen.

  • Heeft u geen brief ontvangen?

    Heeft u de afgelopen weken geen brief van ons ontvangen? Dan hoort u helaas bij de klanten waarbij het berekenen van de betaalde vergoeding erg complex is. Wij doen er alles aan om u uiterlijk op 1 april 2018 alsnog te informeren.

  • Wat is een AFM leidraad?

    Een leidraad geeft bijvoorbeeld aanbevelingen, handvatten of extra uitleg over een bepaald onderwerp. Met een leidraad kan de Autoriteit Financiële Markten (AFM) bijvoorbeeld ook (gedrags-) richtlijnen aan de markt meegegeven. Een leidraad wordt vaak gepubliceerd naar aanleiding van de roep vanuit de markt of naar aanleiding van specifieke gevallen uit de praktijk. 

    Ook al bevat de leidraad geen verplichte normen, de bank zal met terugwerkende kracht vanaf 14 juli 2016 de uitgangspunten uit de leidraad waar nodig overnemen in haar beleid. En ook hanteren voor de berekening van de vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek van (particuliere) klanten. Daarbij maakt het niet uit of de hypotheek voor of na 14 juli 2016 is afgesloten.

  • Wat is de aanleiding voor de AFM Leidraad VVA?

    De wettekst bepaalt dat niet meer in rekening gebracht mag worden dan het ‘financiële nadeel’ bij het bepalen van de vergoeding voor vervroegde aflossing. Dat begrip is in de wet niet verder uitgewerkt en daarom voor meerdere uitleg vatbaar. De AFM heeft nu in de leidraad een aantal uitgangspunten geformuleerd voor berekening van de vergoeding voor vervroegd aflossen. Hiermee kan invulling gegeven worden aan het begrip ‘financiële nadeel’. 

  • In de AFM leidraad wordt gesproken over vergoedingen bij een vervroegde aflossing. Wat wordt hier mee bedoeld?

    Een vervroegde aflossing is een extra of volledige terugbetaling aan de bank. Hiermee verlaagt de klant de hoogte van zijn hypotheek. Bij een volledige terugbetaling betekent dit dat de klant na de terugbetaling geen schuld meer heeft bij de bank. 

    De wettelijke regels en de leidraad van de AFM zijn alleen op de vergoeding die de (particuliere) klant betaalt voor vervroegde aflossing van de hypotheek. Dus wanneer een (particuliere) klant daadwerkelijk extra geld terugbetaalt aan de bank. Het gaat dus nadrukkelijk niet om afgesproken terugbetalingen, zoals bij een annuïtaire of lineaire hypotheek.

    Vervroegde aflossing van de hypotheek is iets anders dan het afkopen van het rentecontract. Het is ook iets anders dan rentemiddelen. De wettelijke regels en de leidraad van de AFM zien niet toe op een vergoeding die de (particuliere) klant betaalt wanneer hij voor het einde van de afgesproken rentevastperiode de rente wil wijzigen door het tussentijds openbreken van het rentecontract. 

  • Wat is het verschil tussen een vervroegde aflossing en het tussentijds openbreken van een rentecontract?

    Het verschil is dat de schuld bij een vervroegde aflossing lager wordt of geheel verdwijnt (de klant betaalt de bank daadwerkelijk geld), terwijl bij het openbreken van een rentecontract alleen het rentepercentage wijzigt (de klant betaalt geen geld terug, de omvang van de lening blijft gelijk). 

  • Waarom berekenden jullie de vergoeding bij vervroegd aflossen dan niet juist?

    De vergoeding die wij tot nu toe in rekening brachten was volgens de afspraken die wij met u hebben gemaakt. Deze staan in de hypotheekvoorwaarden. Dit was in lijn met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Hoewel onze berekeningsmethode op hoofdlijnen al in overeenstemming is met de leidraad van de AFM, hebben de nieuwe regelgeving en de leidraad van de AFM ervoor gezorgd dat de berekeningsmethode op bepaalde punten is aangescherpt. Wij denken dat daardoor een deel van onze klanten een te hoge vergoeding heeft betaald. Die klanten zullen wij uiteraard compenseren. De bank zal klanten die het betreft, hierover begin november een brief sturen. Klanten hoeven zelf niets te doen.

  • Waarom berekenen jullie alleen vergoedingen van na 14 juli 2016 opnieuw?

    De leidraad van de AFM geeft invulling aan wettelijke regels die sinds 14 juli 2016 van kracht zijn. Daarom gelden deze regels voor vergoedingen die vanaf 14 juli 2016 zijn betaald. Vóór 14 juli 2016 gold de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Hierin was in hoofdlijnen geregeld hoe een vergoeding voor vervroegd aflossen berekend moest worden. De leidraad van de AFM regelt dit in meer detail. Wij voldoen op hoofdlijnen al aan de leidraad van de AFM, op enkele punten scherpen wij onze berekeningsmethodiek aan.

  • Geldt de gewijzigde berekening van de vergoeding ook bij rentemiddelen?

    De leidraad heeft geen invloed op de vergoeding voor rentemiddelen. Bij rentemiddelen lost u niet af op uw hypotheekschuld en betaalt u de vergoeding voor rentemiddelen niet in één keer, maar over de maandelijkse termijnen van de nieuw afgesproken rentevastperiode. Rentemiddelen is een geheel andere situatie dan vervroegd aflossen. De berekening van de vergoeding voor rentemiddelen is dan ook anders dan bij vervroegd aflossen. De wettelijke regels over de vergoeding voor vervroegd aflossen en de leidraad van de AFM zijn ook niet van toepassing op rentemiddelen. 

  • Heeft deze herstelactie fiscale gevolgen voor mij?

    Als u compensatie in verband met de vergoeding voor vervroegd aflossen krijgt, dan heeft dit mogelijk fiscale gevolgen. Klanten die een vergoeding voor vervroegd aflossen hebben betaald mogen dit bedrag in het betreffende jaar van betaling meenemen in de aangifte. Op het moment dat wij klanten compenseren, dan zal de klant in het jaar waarin de compensatie wordt ontvangen het gecompenseerde bedrag (exclusief de wettelijke rente) in de aangifte op moeten nemen.

Heeft u nog vragen? Bel op werkdagen van 8 tot 21 uur, zaterdag van 9 tot 17.30 uur.

0900 - 8670  ( uitleg belkosten )

Extra aflossen op uw hypotheek?

Zie direct uw nieuwe maandbedrag

Extra aflossen op uw hypotheek

Elk jaar mag u een deel van uw hypotheek zonder kosten aflossen. Regel het eenvoudig zelf in Internet Bankieren en zie meteen wat uw nieuwe maandbedrag wordt als u extra aflost.